No início dos anos 90, Ribeirão Preto ganhou um dos empreendimentos de lazer de maior sucesso do interior paulista. Era inaugurado o Splash Parque. Um parque aquático inédito, o primeiro com tecnologia para criar ondas surfáveis, que logo se transformou na grande atração turística da cidade, recebendo pessoas de todas as partes do interior de São Paulo.
A época um marco de entretenimento que atraia milhares de pessoas e foi responsável pela movimentação da agenda cultural por todo período em que ficou aberto ao público. Um complexo de 113.530,54 metros quadrados com mais de 30 mil metros quadrados de área verde tinha piscinas, toboáguas e mais uma gama de atrações que proporcionavam divertimento para o dia inteiro.
Além disso, os números do parque eram fantásticos. Em média, mais de 20 mil pessoas por final de semana formavam a multidão que vinha para Ribeirão Preto e movimentava ainda bares, restaurantes, transporte e hotéis. Mas o que colocou fim nas atividades do Splash Parque e porque um empreendimento de extremo sucesso, que se tornaria referência para muitos outros similares em todo Brasil, teve um fim melancólico e traumático? Hoje, a paralisação do espaço representa um desperdício de potencial urbano, além de um gigantesco prejuízo imobiliário.
Inegável que o Splash Parque era um expoente do desenvolvimento da cidade, além de representar um empreendimento pioneiro no país.
O SPLASH
Em 1992 foi constituído o Ribeirão Preto Water Park S/A, razão social do famoso Splash Parque. Inaugurado no início dos anos 90, o parque viveu seu primeiro auge antes de enfrentar problemas administrativos que levaram a um fechamento temporário em 1995. O complexo voltou a operar em 5 de setembro de 2004, sob nova formatação societária, mas encerrou definitivamente suas atividades ao público em 2008.
O parque aquático era sinônimo de tecnologia do entretenimento com atrações inovadoras para a época, como a primeira piscina com ondas surfáveis da América Latina, entre outras. Não demorou para que todo o interior paulista percebesse o potencial do parque e caravanas de pessoas se deslocavam para usufruir as atrações e, de quebra, aproveitar o que Ribeirão Preto tinha a disposição delas.
O início dos desentendimentos foi devido a suspeitas sobre gastos de obras e manutenções que deveriam ser realizados para a segurança dos frequentadores que apareciam nas prestações de conta, mas que efetivamente não haviam sido feitas ou custado o que constava em relatórios. Entre elas, obras de ampliação do parque aquático e manutenção de segurança da piscina de ondas, que tiveram despesas com a compra de materiais declaradas nas prestações de contas, mas que já constavam no estoque de materiais que o parque já possuía. Ou seja, eram declaradas compras que não foram feitas.
Com o passar do tempo, os conflitos escalaram e deu-se início as disputas judiciais que determinaram o fechamento do Splash Parque e hoje somam milhares de páginas apensadas em processos judiciais que parecem intermináveis. SP016 teve acesso as milhares de páginas que compõem as peças processuais. No centro das disputadas estão Reginaldo Nunes Barbosa, Tatiana dos Santos Camardella, MCI – Maistro Construções e Investimentos Ltda, Eduardo Benedito Maisto e OEAE Participações S/A, partes de um complexo litígio que se arrasta no judiciário paulista desde 2004. Nos autos públicos cruzam-se acusações graves, que incluem a alegação de falsificação de documentos, simulação societária e compra irregular de parte do terreno onde estava o Splash Parque.
Diante do grande volume processual, SP016 foca no impacto urbanístico e econômico do impasse. Independentemente do desfecho nos tribunais, um fato chama bastante atenção e causa muita controvérsia, inclusive entre profissionais do ramo imobiliário de Ribeirão Preto: a precificação da área.
O TERRENO
O terreno de 113.530,54 metros quadrados, localizado as margens da rodovia José Fregonezi, SP328, Km 311, Distrito de Bonfim Paulista, está situado na área com um dos metros quadrados mais valorizados da região. Cercada por condomínios de casas e apartamentos de altíssimo luxo, onde casas construídas podem chegar a quase R$ 10 milhões, chama a atenção uma profunda discrepância entre valores praticados e a precificação laudada: enquanto mercado imobiliário e especialistas atestam a supervalorização da área, laudos judiciais chegaram a avaliar o metro quadrado do terreno do antigo Splash Parque na faixa de R$ 342,79 (trezentos e quarenta e dois reais e setenta e nove centavos). Uma diferença abissal que não reflete o atual boom imobiliário do entorno.
É certo que o terreno está localizado em uma das áreas mais valorizadas da região. O corretor de imóveis Francis Lourenço, especializado em negócios de empreendimentos comerciais e residenciais, frisa que a área tem localização estratégica e tem alto potencial para empreendimentos de luxo e que é uma das regiões com maior valorização do metro quadrado da cidade.
Segundo Francis, “o terreno se encontra no prolongamento da Avenida Professor João Fiusa, uma das regiões com maior valorização do metro quadrado da cidade. Com proporções amplas e localização estratégica, o terreno apresenta grande potencial para empreendimentos hoteleiros, residenciais e comerciais, como condomínios de alto padrão, centros comerciais, shopping centers ou complexos residenciais verticais”.
Outro corretor de imóveis entrevistado, Pedro Henrique Silva, corretor há 14 anos, líder e gerenciador de equipe da REMAX Aconchego de Ribeirão Preto, falou sobre a valorização daquela região: “são bairros que foram planejados e tiveram uma estrutura e paisagismo de pavimentação muito interessante que agradou essa faixa de público”. Em relação ao valor dos terrenos na região, Pedro foi enfático em dizer que “quem tem imóveis na região do Olhos d’Água ultrapassa uns dois mil reais o metro quadrado dentro de um condomínio, assim como em alguns outros condomínios que passam de quatro mil reais o metro quadrado”.
Para ilustrar o patamar imobiliário atual, a pesquisa de mercado mostra uma realidade de mercado, terrenos ultrapassam R$ 1.800,00 o metro quadrado, mesmo sendo as mais distantes depois de Bonfim Paulista, e que “dentro do perímetro dos Olhos d Agua, podem chegar a mais de R$ 4.000,00 o metro quadrado”, afirma Francis. Ele ainda destaca que “outro diferencial do local é a infraestrutura já disponível. O terreno conta com rede de águas pluviais, sistema de esgoto sanitário e um poço artesiano profundo de aproximadamente 120 metros, com alta vazão, atualmente utilizado pelo SAERP para abastecimento de condomínios da região. A área também possui caixa de retenção de águas pluviais e outros elementos de infraestrutura urbana. A localização privilegiada também garante proximidade com importantes serviços e instituições, como escola de idiomas reconhecida internacionalmente, além de supermercados, restaurantes renomados e acesso facilitado às principais rodovias da região. A infraestrutura implantada facilita o desenvolvimento de novos projetos imobiliários”.
Questionado sobre como está enquadrada a área, Francis afirma que “de acordo com as diretrizes de uso do solo emitidas em 2022 pela Secretaria Municipal de Planejamento, a área é parte de terras desmembradas da gleba denominada Fazendinha, localizada no distrito de Bonfim Paulista. Segundo o Plano Diretor do município (Lei Complementar nº 2866/2018), o imóvel está inserido no Perímetro Urbano, na Zona de Urbanização Controlada (ZUC) e na Zona Especial de Interesse Social I (ZEIS 1) e que o entorno é formado por alguns dos condomínios mais valorizados e procurados de Ribeirão Preto, consolidando a região como um dos principais polos de expansão urbana do município”.
Empreendimentos comerciais ou residenciais que sejam feitos na área podem gerar um grande impacto altamente positivo. Entre investimentos e valores de venda, a área pode gerar bilhões de reais em resultados. Na avaliação do corretor Francis, “Com relação ao VGV isso pode variar de acordo com cada empreendimento. Ainda o comercial tem vantagens de renda mensal com a locações. Isso é algo interessante para um empreendimento comercial”.
“Atualmente, cerca de 70% dos novos empreendimentos imobiliários da cidade estão concentrados na região do terreno do Splash Parque, o que apresentou forte aquecimento no período pós-pandemia e mantém tendência de valorização”.
O corretor detalha que, pelas vendas que acompanhou no entorno, “a área deve valer algo entre R$ 3.400 a R$ 3.900 o metro quadrado.”.
PREJUÍZO PARA RIBEIRÃO PRETO
Não apenas o fechamento do Splash Parque, como a inatividade em que a área se encontra significam um gigantesco prejuízo para Ribeirão Preto e toda nossa região. É inegável a importância daquela área e a perspectiva de geração de novos negócios, empregos, renda e investimentos, não só por parte de empresários locais como estrangeiros.
O prejuízo não fica apenas na esfera particular com o travamento do terreno devido a discussão jurídica, mas é público devido ao interesse que o imóvel desperta e que poderia ser objeto de novos e importantes investimentos.
Infelizmente, esta é uma situação que se repete em nossa cidade. Outro exemplo, apenas para citar mais um, é o Parque Permanente de Exposições, a antiga FEAPAM. O local foi palco de grandes eventos ligados a agropecuária, exposições animais e feiras temáticas. Inaugurado em 1973, o Parque Permanente de Exposições está subutilizado e deteriorado. O que já foi um símbolo do orgulho para a cidade, hoje é sinônimo de estagnação e descaso. De forma precária e improvisada, o Parque é palco de shows grandiosos e que nunca resultaram na reforma, manutenção ou patrocínio de melhorias.
Parece que Ribeirão Preto tem o triste costume de apagar seu passado e impedir que seu futuro seja grandioso.
Em 17 de março de 2025, o prefeito Ricardo Silva sancionou duas leis complementares que promovem avanços significativos na infraestrutura e gestão do Parque Permanente de Exposições. Agora é esperar para ver se os avanços saem do papel definitivamente.
IMPORTANTE
SP016 convidou outros profissionais do mercado imobiliário a falar, que não retornaram contato até o fechamento da matéria.
